I USA har sommaren varit särskilt gynnsam, med fastighetsbolag (REITs) som stigit med över 5 procent. Detta beror på förväntningar om att Federal Reserve snart kommer att börja sänka räntorna, troligtvis redan i september[1]. Fastighetsmarknaderna i Europa visar också positiva tecken, med prognoser om god avkastning under 2024. Till och med Skandinavien, som tidigare drabbats av stora nedgångar, uppvisar nu en förbättring. Investerare hoppas därför att den globala fastighetsmarknaden äntligen är på väg att vända.
Sedan räntorna började stiga under 2022 har aktiekurserna över lag gått ned, både i absoluta termer och jämfört med den bredare aktiemarknaden. Nu förväntas lånekostnaderna i USA och Europa minska med 2,0 procent respektive 1,2 procent under de kommande 12 månaderna, vilket kan leda till en positiv vändning[2].
Historiskt sett har börsnoterade fastigheter presterat bättre än både aktier och privatägda fastigheter när centralbankerna ändrat kurs. Till exempel har amerikanska fastighetsbolag (REITs) levererat en genomsnittlig årlig avkastning på 20 procent sedan 1990, ett år efter att en räntehöjningsperiod avslutats.
En annan viktig faktor för framtida avkastning är värderingen av fastighetsbolag. På grund av de senaste ekonomiska utmaningarna handlas fastigheter nu med en rabatt på 35 procent jämfört med den bredare aktiemarknaden baserat på bokfört värde. Detta är en nivå vi senast såg under finanskrisen 2008, när framtidsutsikterna, särskilt för fastigheter, var betydligt mörkare än idag. Jämfört med de höga värderingarna av amerikanska teknikbolag är prisskillnaden ännu större. Det verkar som om fastigheter har haft en fördel de senaste veckorna då investerare har flyttat sina pengar från dyrare tillväxtaktier till billigare värdeaktier.
Även om förväntningar om lägre räntor delvis redan är inprisade i dagens värderingar, ligger de generellt fortfarande under börsnoterade fastigheters egna långsiktiga genomsnitt. Aktiekurserna kan också få en skjuts när centralbankerna börjar sänka räntorna, och bolagen kan dra nytta av lättare tillgång till kredit för att finansiera tillväxt, antingen genom organisk expansion eller genom förvärv och fusioner. Ytterligare positiv utveckling kommer sannolikt från stark ekonomisk tillväxt i USA och Europa i år och nästa år, vilket kan öka uthyrningsgraden samtidigt som finansieringskostnaderna faller.
Positiv positionering av portföljen
SKAGEN m2 har haft en uppgång på 1,8 procent i euro för 2024 och har överträffat sitt referensindex över perioder på ett, fem och tio år, tack vare god aktieurval. Fonden är väl positionerad för att dra nytta av förbättrade makroekonomiska förhållanden. Portföljen är anpassad för att gynnas av fallande räntor, och ungefär en femtedel av fondens medel är investerade i sektorer som förväntas prestera väl när ekonomin återhämtar sig, såsom kontorsfastigheter, detaljhandel, hotell och bostäder.
I år har fonden tagit in fyra nya bolag – Helios Towers, Nexity, Public Property Invest och Prosma Fastigheter. Portföljen består nu av 31 olika positioner, spridda över olika segment, länder och ekonomiska drivkrafter. Våra investeringar har starka balansräkningar med låg räntebelastning och låg skuldsättningsgrad. Portföljen är också generellt sett billigare än marknaden mätt efter de flesta värderingskriterier.
När vi blickar framåt har användningen av kontorslokaler sannolikt förändrats för alltid efter pandemin. Men de flesta långsiktiga drivkrafterna för fastighetsmarknaderna, såsom urbanisering och hållbarhet, är fortfarande relevanta, och andra trender som digitalisering har fått ökad betydelse. Med en konjunkturutsikt på kort sikt som ser alltmer lovande ut, kan det verka som att börsnoterade fastigheter globalt är på väg in i en ny period med positiva investeringsavkastningar.
Referenser
[1] Källa: NAREIT.
[2] Källa: Kepler Chevreux per 2024-08-13.