Vid en första anblick skiljer de sig inte från traditionella kontors- eller industribyggnader. På insidan rymmer de däremot verksamhetskritisk IT-infrastruktur för myndigheter, bolag och privatpersoner. Med högteknologiska generatorer, kylsystem och batteribackup är dessa alltmer specialiserade anläggningar utformade för att hålla servrar i drift och säkerställa ett kontinuerligt informationsflöde, även vid störningar i elnätet.
Deras ökande betydelse har återspeglats i en stark börsutveckling. Datacenter är den bäst presterande noterade fastighetssektorn under 2026 med god marginal och har stigit med omkring 40 procent, vilket är ungefär åtta gånger högre än avkastningen på den breda amerikanska aktiemarknaden[1]. Det var också det enda REIT-segmentet som uppvisade positiv avkastning under nedgången i mars, som utlöstes av Iran-kriget, vilket understryker en stark trend som få andra fastighetssegment kan matcha.
SKAGEN m² har dragit nytta av den starka utvecklingen inom sektorn. Equinix, världens största börsnoterade datacenterbolag, har varit fondens största positiva bidragsgivare hittills i år och bidragit med 1,3 procentenheter till den absoluta avkastningen. Aktierna i det amerikanska bolaget, som driver mer än 260 anläggningar i 72 storstadsregioner globalt, har utvecklats starkt i takt med en operativ förbättring och stärkta tillväxtutsikter.
Helios Towers, som tillhandahåller infrastruktur för mobil uppkoppling i Afrika, möjliggör den datatrafik som i slutändan flödar till och mellan datacenter. Bolaget är fondens tredje största positiva bidragsgivare och har bidragit med ytterligare 0,5 procentenheter till avkastningen.
Delvis fastigheter, delvis infrastruktur, delvis teknik
Den starka aktieutvecklingen inom sektorn har i år drivits av investerares efterfrågan på exponering mot antingen AI eller så kallade HALO-bolag (heavy assets, low obsolescence), alltså bolag med stora reala tillgångar och låg risk för teknisk föråldring. Genom att befinna sig i skärningspunkten mellan fastigheter, infrastruktur och teknologi erbjuder datacenter samtidigt attraktiva långsiktiga investeringsegenskaper.
Hyresgästerna omfattar några av världens största och mest kreditvärdiga bolag, såsom Alphabet, Amazon, Microsoft och Meta, med hyresavtal som vanligtvis löper över 10 till 15 år och inkluderar årliga hyresjusteringar kopplade till inflation. Bolagens karaktär och höga inträdes barriärer bidrar till stark kundlojalitetsnivåer, vilket resulterar i en kassaflödesprofil som kombinerar fastighetsliknande förutsägbarhet i intäkterna med en efterfrågestabilitet som påminner om infrastruktur.
Efterfrågan fortsätter dessutom att accelerera. Den globala datacentersektorn väntas växa med en genomsnittlig årlig tillväxttakt på 14 procent fram till 2030, drivet av fortsatt expansion inom molntjänster och AI. AI-relaterade arbetsbelastningar väntas stå för omkring hälften av all aktivitet i datacenter vid slutet av decenniet, jämfört med cirka 23 procent idag.
En viktig förändring väntas ske redan nästa år, när inferens, det vill säga AI-modellers användning i realtid, väntas bli en större efterfrågedrivare än träningen av modellerna. Det är betydelsefullt ur ett investeringsperspektiv eftersom inferens kräver geografiskt distribuerad kapacitet nära slutanvändarna. Därmed breddas marknadsmöjligheterna till betydligt fler regioner och städer, snarare än att koncentreras till ett fåtal geografiska hubbar.
Kapitalinvesteringarna som krävs för att stödja denna utbyggnad är omfattande. Alphabet, Amazon, Meta och Microsoft investerade tillsammans omkring 400 miljarder dollar förra året, vilket motsvarar en ökning på över 65 procent jämfört med 2024. Investeringstakten väntas dessutom accelerera ytterligare under 2026 med cirka 70% till ca 700 bn USD[2]. Enligt McKinsey kan de globala investeringarna i datacenter behöva uppgå till omkring 6,7 biljoner dollar fram till 2030, där cirka tre fjärdedelar väntas riktas mot AI-relaterad kapacitet[3].
I takt med att de etablerade marknaderna för datacenter möter begränsningar i energitillgång har efterfrågan i allt större utsträckning flyttats till så kallade sekundära marknader. Det handlar om områden långt utanför de etablerade datacenterhubbarna som erbjuder stora markområden, tillgång till betydande energitillgång och kortare ledtider för nya projekt. Enligt Green Street skedde omkring två tredjedelar av all ny uthyrningsaktivitet inom datacenter i USA under 2025 i dessa marknader, som idag står för ungefär 30 procent av den totala tredjepartskapaciteten i landet.
Europa utvecklas i samma riktning. Omkring en femtedel av fjolårets nya uthyrningsaktivitet skedde utanför de traditionella så kallade FLAP-marknaderna[4], samtidigt som markförvärv för framtida datacenterutveckling redan pågår i Norden och på Iberiska halvön.
När utbudet har svårt att hålla jämna steg med den snabbt växande efterfrågan stärks också fastighetsägarnas förhandlingsposition. Green Street bedömer att intäkterna per uthyrbar yta inom datacenter väntas växa med omkring 5 procent per år fram till 2030, vilket är betydligt högre än för andra typer av kommersiella fastigheter.
Portföljexponering mot datacenter
SKAGEN m² erbjuder exponering mot datacenter genom två huvudsakliga innehav. Equinix som har en global exponering, har en ledande position i USA och genererar omkring en tredjedel av sina intäkter i Europa, inklusive en stark närvaro i de så kallade FLAP-marknaderna där utbudssituationen är som mest begränsad. Bolaget gynnas dessutom av sin täta nätverksinfrastruktur, som är svår att replikera till följd av ekosystemeffekter och lojala för kunder på grund av inträdesbarriärerna.
Det australienska bolaget Goodman Group erbjuder kompletterande exponering. Bolaget har successivt kompletterat upp verksamheten från logistik mot datacenter, där omkring två tredjedelar av de nya utvecklingsprojekten idag är kopplade till digital infrastruktur, delvis finansierade av goda kassaflöden från logistikbenet. Goodman är väl positionerat för att dra nytta av utvecklingsmarginaler när ny kapacitet tas i drift i Australien, Asien och Europa.
Prologis, American Tower och Capitaland driver, utvecklar eller har projektportföljer inom datacenter, medan bolagen inom mobilmastinfrastruktur Helios Towers och Cellnex Telecom ytterligare breddar fondens exponering mot det bredare ekosystem för uppkoppling som datacenter är beroende av. Sammantaget har mer än en fjärdedel av portföljen exponering mot digitalisering och datacenterrelaterade segment.
Enligt vår bedömning talar utvecklingen inom datacentersektorn för en aktiv investeringsansats, särskilt efter att värderingarna stigit under senare tid. Även om det fortfarande finns osäkerhet kring hur stor AI-relaterad kapacitet som långsiktigt kommer att behövas, innebär fortsatt stark efterfrågan från datatillväxt och e-handel, i kombination med begränsningar på utbudssidan, att noggrant aktieurval är det mest effektiva sättet att få exponering mot vad vi anser vara ett av de mest attraktiva långsiktiga tillväxttemana inom globala fastighetsmarknader.
[1] NAREIT Data Centre REIT Index (+39,8 %) jämfört med S&P 500 Index (+5,1 %) i USD.
[2] Källa: Green Street 2026 Data Center Outlook.
[3] Källa: The cost of compute: A $7 trillion race to scale data centres, McKinsey, april 2025.
[4] FLAP: Frankfurt, London, Amsterdam och Paris.