Parallellt med utvecklingen inom börsnoterade fastigheter och infrastruktur samt möjligheterna inom datacenter, två exempel på resilient tillväxt, är det också viktigt att fokusera på det samma vad gäller riskhantering. Särskilt gäller detta fysiska klimatrisker, som inte längre är ett framtidsscenario för investerare utan ett växande hot redan idag mot kassaflöden, balansräkningar och portföljer.
Felprissatta klimatrisker
En rapport från Intercontinental Exchange (ICE) förra månaden visar hur klimatrisker redan omformar världens största bostadsmarknad [1]. Med utgångspunkt i data från över 110 miljoner amerikanska bolån och extrema väderhändelser identifierar studien tre tydliga effekter över olika tidshorisonter.
På kort sikt ökar sannolikheten för försenade bolånebetalningar i områden exponerade mot orkaner, översvämningar och skogsbränder med i genomsnitt 21 %, 18 % respektive 250 %.
På längre sikt uppvisade fastigheter i områden med hög risk för orkaner och översvämningar över 30 % högre andel långvariga betalningsförseningar (mer än tre månader) under en period på fem år eller mer.
Samtidigt har fastigheter i amerikanska områden med hög översvämningsrisk haft en årlig värdeutveckling som varit 0,2–0,4 procentenheter lägre än i jämförbara områden. Det motsvarar ett uppskattat bortfall på 31 miljarder dollar i bostadsfastighetsvärden mellan 2013 och 2024.
Ur ett investerarperspektiv är den mest anmärkningsvärda slutsatsen risken för fastighetsvärderingar. Studier visar att om översvämningsrisker i USA fullt ut skulle inkluderas i bostadspriserna, skulle det innebära en nedjustering på mellan 121 och 237 miljarder dollar. Det innebär att de 31 miljarder dollar som hittills observerats endast motsvarar cirka 15–25 % av den faktiska kostnaden. Detta visar att klimatrisker fortfarande inte är fullt ut prissatta, vilket förstärker behovet av genomtänkta beslut kring hur exponeringen konstrueras.
Dessa risker sträcker sig dessutom långt bortom USA. Europeiska översvämningar har orsakat skador för över 100 miljarder euro under de senaste fem åren, samtidigt som Sydeuropa regelbundet drabbas av återkommande skogsbränder under sommaren, vilket har lett till högre försäkringspremier i delar av Grekland, Spanien och Portugal. I Asien fortsätter både frekvensen och intensiteten i tyfoner att öka, medan snabbväxande kuststäder i många tillväxtmarknader koncentrerar bostads- och kommersiella fastighetsvärden till områden som är särskilt exponerade för stigande havsnivåer, stormar och översvämningar.
Fördelarna med börsnoterade fastigheter
Dessa frågor belyser också de strukturella fördelarna med börsnoterade fastigheter jämfört med direkta fastighetsinvesteringar. Direktägda fastigheter är vanligtvis mindre likvida, geografiskt koncentrerade av naturliga skäl och ofta föremål för föråldrade värderingar. Det är svårt att avyttra reala tillgångar om klimatriskerna ökar, och att ompositionera en portfölj kan ta flera år samt medföra betydande transaktionskostnader. Transparensen är dessutom ofta begränsad till energiprestanda och resurseffektivitet snarare än fysiska klimatrisker.
REIT-bolag publicerar däremot i allt högre grad portföljövergripande riskanalyser enligt ramverk anpassade till TCFD, där metodik och antaganden kan granskas, jämföras och ifrågasättas. Förutom klimatrelaterade risker får investerare i börsnoterade fastigheter även insyn i vilka åtgärder bolagens ledningar vidtar för att begränsa riskerna och kan hålla dem ansvariga för resultaten. Likviditeten möjliggör snabb omallokering när relationen mellan risk och avkastning försämras, och en global fond som SKAGEN m² bidrar till diversifiering över såväl sektorer som geografier.
Portföljskydd
På portföljnivå är värdering det främsta skyddet mot plötsliga värdeförändringar till följd av klimatrelaterade händelser. Vår portfölj handlas med rabatt jämfört med det bredare indexet enligt samtliga vanliga värderingsmått, vilket ger både uppsida och en säkerhetsmarginal mot nedsiderisker kopplade till såväl klimatrelaterade som andra hot.
Ett annat viktigt skydd mot klimatrelaterad stress är finansiell styrka. Klimatrelaterade chocker – oavsett om de handlar om fysiska skador, förändrade värderingar av tillgångar och försäkringar eller skärpta regelverk – sätter i slutändan bolagens balansräkningar på prov. Bolag med hög skuldsättning, korta löptider och stor exponering mot rörliga räntor är betydligt mer sårbara och löper större risk för betalningsproblem än bolag med mer konservativa kapitalstrukturer.
REIT-bolag har generellt sett successivt minskat risknivån i sina balansräkningar sedan den globala finanskrisen, och innehaven i SKAGEN m²:s portfölj är konservativt finansierade enligt samtliga relevanta nyckeltal. Den viktade genomsnittliga belåningsgraden uppgår i dag till 42 %, klart under de nivåer där långivare vanligtvis börjar utöva påtryckningar. Nettoskuldsättningen uppgår till 77 % och den genomsnittliga löptiden på skulderna är fyra år, vilket ger ett betydande refinansieringsutrymme. Omkring fyra femtedelar av skulderna, motsvarande 79 %, har dessutom fast ränta, vilket skyddar intjäningen mot en eventuell återgång till stigande räntor, något vi har sett sedan kriget mellan Iran och Israel bröt ut. Slutligen uppgår den viktade genomsnittliga räntetäckningsgraden till 4,4x, vilket ger betydande marginaler även i ett mer pressat scenario[2].
Utöver konservativa värderingar och kapitalstrukturer ligger flera av våra innehav i framkant när det gäller klimatanpassning inom sina respektive sektorer. Prologis, världens största logistikfastighetsbolag och ett av fondens tio största innehav, överträffade nyligen sitt mål om en gigawatt installerad sol- och batterikapacitet i den globala portföljen. Bolaget expanderar nu satsningen till att även omfatta geotermisk energi, bränsleceller och linjära generatorer, med målet att nå nettonollutsläpp i verksamheten och värdekedjan till 2040.
Equinix, ett av fondens fem största innehav, har länge varit en av världens största företagsköpare av förnybar energi och fortsätter att arbeta för ökad vatten- och energieffektivitet i sina datacenter.
De europeiska logistikbolagen CTP och Catena utvecklar nästan uteslutande fastigheter enligt BREEAM-standarderna Excellent eller Very Good. Helios Towers, ett av fondens största innehav, ersätter successivt dieselgeneratorer med hybrida sol- och batterisystem i sin afrikanska portfölj av mobilmaster. Detta är också kommersiellt motiverat genom lägre energikostnader, längre livslängd på tillgångarna och starkare kundlojalitet. Som vi tidigare har skrivit visar omfattande forskning att gröna byggnader uppnår högre värderingar, och vi bedömer att detta kommer att fortsätta framöver.
Vägen framåt för resiliens
Framöver kommer resiliens sannolikt att bli ett allt viktigare tema för investerare. I takt med att konflikter, energiosäkerhet och extrema väderhändelser blir vanligare kommer kapitalallokering till bolag som kan hantera de risker och möjligheter detta skapar att vara avgörande. Fastighetssektorn och dess roll i att möta nya energibehov, den digitala utvecklingen och anpassningar av leveranskedjor kommer att fortsätta stå i centrum för detta föränderliga investeringslandskap.
Under sina nästan 14 år har SKAGEN m² utvecklats bortom traditionella börsnoterade fastigheter till en fond som erbjuder exponering mot infrastruktur, klimatanpassning, digital tillförlitlighet, demografiska drivkrafter och teknologi. Att välja bolag med attraktiva värderingar och starka balansräkningar kommer fortsatt att vara centralt, men även sökandet efter bolag som erbjuder långsiktig hållbarhet och resiliens kommer att utvecklas i takt med en föränderlig värld.
[1] Climate risk is already reshaping the US housing market, ICE Climate, april 2026.
[2] Per 2026-04-30.