SKAGEN m2 startades den 31 oktober 2012 som SKAGENs fjärde aktiefond, efter SKAGEN Vekst (1993), SKAGEN Global (1997) och SKAGEN Kon-Tiki (2002). Fonden investerar i börsnoterade fastighetsbolag över hela världen och var den första aktiefonden vi lanserade på över tio år.
SKAGENs grundare Kristoffer Stensrud förklarade då skälen till att tillämpa vår aktiva och värdebaserade investeringsfilosofi även på den globala fastighetsmarknaden:
- SKAGENs globala synsätt, i kombination med fastighetsbolag och lokala marknader, är en bra utgångspunkt för att skapa meravkastning åt våra kunder. Det finns en värld av oupptäckta möjligheter där ute, sa Kristoffer vid lanseringen.
Fonden har infriat sitt löfte och genererat en årlig genomsnittlig avkastning om 7,6 procent sedan starten, före sitt jämförelseindex under samma period.[1] Michael Gobitschek har förvaltat fonden sedan starten:
- Vi startade med kapital från SKAGEN-anställda och har vuxit under åren med bra investeringar och internationella investerare i fonden. Jag är väldigt glad att de har fått bra betalt, tack vare hur vi tillämpat SKAGENs investeringsfilosofi även på fastighetsinvesteringar och vår disciplin vad gäller stock picking, förklarar Michael.
Förändringar på marknaden
När SKAGEN m2 lanserades var marknadsläget en svagare ekonomisk tillväxt globalt, samt ökande skuldproblem i södra Europa. Ett decennium senare är de finansiella utsikterna lika dystra, men fondens investeringsuniversum har expanderat och förändrats dramatiskt.
Marknadsvärdet på Real Estate Investment Trusts (REIT) har fördubblats till 1400 miljarder dollar (2012: 603 miljarder dollar), medan värdet på kommersiella fastigheter som ägs av REITs har mer än fyrdubblats till 3500 miljarder dollar (2012: 860 miljarder).[2]
Marknadssammansättningen har också förändrats dramatiskt på tio år. I USA har traditionella kommersiella fastighetssegment krympt från 24 procent till 7 procent av marknaden, alltså till samma storlek som datacenter som inte ens fanns för ett decennium sedan. Infrastruktur har också vuxit kraftigt från 6 till 17 procent av marknaden (se figur).
Dessa förändringar visar hur nya livsstilsmönster påverkar marknaderna.
– Den börsnoterade fastighetsmarknaden är väldigt dynamisk. Covid har också accelererat vissa trender, som e-handel, och introducerat andra, som hemmakontoret. Vårt jobb som investerare är att hitta de bolag som kan ge bäst värde inom alla dessa segment, förklarar Michael Gobitschek.
Varför investera i börsnoterade fastighetsbolag?
Även om marknaden är annorlunda är själva investeringscaset detsamma, och lika starkt som det var för tio år sedan. Här är fem skäl till att man som långsiktig investerare bör investera i börsnoterade fastighetsbolag:
1. Gynnsam avkastningsprofil med förutsägbart kassaflöde och möjligheter till kapitalavkastning och inflationsskydd
En unik fördel med börsnoterade fastighetsbolag är att de historiskt har gett goda resultat i perioder med hög inflation, mycket tack vare indexreglerade hyresintäkter. Forskning under de senaste 50 åren visar att amerikanska REITs har slagit S&P 500 med cirka 3 procent i perioder av måttlig inflation, och hela 5 procent i perioder med högre inflation.[3]
2. Bättre risk/avkastningsprofil på grund av lägre långsiktig korrelation med aktier
Fastigheter ligger mitt emellan aktier och räntor på risk/avkastningsskalan. Börsnoterade fastighetsbolag är mer korrelerade med aktier på kort sikt, men för avkastning över 18 månader är det mer kopplat till direkta fastighetsinvesteringar och ger goda möjligheter till både uppsida och diversifiering av risk.[4]
3. Transparens, bolagsstyrning och likviditet
Många direkta fastighetsinvesteringar har kritiserats för att stänga ute inlösen från investerare, medan börsnoterade fastighetsbolag ger investerarna daglig likviditet och samma regelefterlevnad, upplysningsskyldighet och bolagsstyrningskrav som andra börsbolag.
4. Flera lager av diversifiering
Fastigheter påverkas ofta av lokala förhållanden och ger investerare god geografisk spridning. Fastighetssegmentet har också olika faktorer som driver avkastning och många attraktiva undersegment, som hälsa och hotel, vilka endast är tillgängliga via börsbolag om man inte har stora summor att investera.
5. Exponering mot global ekonomisk tillväxt, megatrender och icke-traditionella fastigheter
Fastigheter är ett bra sätt för investerare att få exponering mot ökad ekonomisk aktivitet, till exempel via kontor, handel och hospitality. Det stora investeringsuniversumet erbjuder även exponering mot mer defensiva segment som datacenter, logistik och lager i tider av nedgång på marknaderna.
[1] Per den 30 september 2022
[2] Källa: NAREIT, commercial real estate ownership includes public listed, public non-listed, private equity and Mortgage
[3] Källa: Nareit analysis of prices for the FTSE Nareit All Equity REIT Index and S&P 500 Index: 1972-2021. Inflation measured for all items, all urban consumers. Moderate Inflation 2.5% - 7%, High Inflation >7%
[4] Källa: Cornerstone Research based on data from NAREIT, S&P, NCREIF and the MIT Center for Real Estate. Rolling Returns, Quarterly Data 1984:2‐2014:4