Globala fastighetsbolag har fallit 15,2 procent hittills i år, något efter globala aktier som har fallit 14,7 procent[1]. Det visar hur lokal fastighetsmarknaden är, där REITs i Mellanöstern och Afrika är upp 1,8 procent 2022, medan Europa har fallit 24,1 procent och nu befinner sig i en björnmarknad[2].
Förutom rädslan för ekonomisk nedgång har fastighetsmarknaden drabbats av snabbt stigande räntor runt om i världen, där centralbanker har försökt kontrollera inflationen. Högre räntor och byggkostnader har lett till att de relativt goda utdelningarna från REIT har blivit mindre attraktiva för investerare.
Den nordiska fastighetsmarknaden är bland de som släpar efter. Norge är ned 26 procent hittills i år, medan Sverige ligger 40 procent lägre[3]. I Sverige har börsen fallit 23 procent[4], och investerarna är oroliga för att stigande räntor och obligationsräntor kommer att tvinga ett antal fastighetsbolag att refinansiera upp till 15 miljarder dollar i skulder och sälja av fastigheter.
Trots övervikten i Europa ligger SKAGEN m2 i linje med jämförelseindexet hittills i år, tack vare bra företagsplock. Utsikterna för andra halvåret är fortfarande osäkra, men fondens diversifierade och konservativa portfölj gör att den är väl positionerad för ett antal scenarier.
Solid aktieplockning
Det finns stora variationer på den globala börsnoterade fastighetsmarknaden med ofta stora skillnader i avkastning mellan olika sektorer och länder. Om vi tittar på avkastningen i globala REITs under de senaste 18 månaderna finner vi stora variationer mellan segment och även inom samma segment över olika tidsperioder. Många av vinnarna 2021 är årets största förlorare[5].
Så stora svängningar skapar möjligheter för aktiva investerare att göra fynd när värderingarna faller. Särskilt om de har friheten att investera var som helst – som SKAGEN m2. Till exempel handlas fastigheter i Sverige med en rabatt på 41 procent, jämfört med ett historiskt genomsnitt på 2 procent. Sedan 2010 har sådana värderingar följts av en genomsnittlig 12-månadersavkastning på 22 procent, även om resultaten i de enskilda bolagen varierar kraftigt.
Konsten att sova gott
Detta visar hur viktigt det är att göra sin hemläxa för att hitta de bästa idéerna, särskilt när marknaderna faller och betydande risker fortfarande finns. I motsats till passiva fonder analyserar vi noggrant var och en av investeringarna och bedömer möjliga makroekonomiska, marknads-, ESG- och ekonomiska hot.
Det gör att vi kan lita på att portföljbolagen har solida balanser, med mindre skuldsättning än den breda marknaden. Fondens 33 poster har ett konservativt förhållande mellan lån och värde på 32 procent. Det innebär att de ska kunna stå emot ett värderingsfall utöver högre räntor. Täckningsgraden är också relativt hög på 8,8x, vilket gör att de relativt enkelt kan betala skulden med vinsten, och med manövreringsfrihet om omständigheterna oväntat ändras.
En annan viktig nyckelfaktor för att hantera risk är diversifiering, särskilt när det finns en svag korrelation i avkastning mellan delsektorer och områden. SKAGEN m2:s portfölj är mer geografiskt spridd än indexet, som för närvarande har 59,4 procents exponering mot USA-noterade bolag, nästan dubbelt så mycket som fonden (31,8 procent). Portföljen ger lika diversifiering i olika branscher som index, även om vi har noggrant positionerat portföljen för att ge andelsägarna exponering mot förvärvet efter Covid och skydd mot den ekonomiska osäkerhet som ligger framför oss.
Vi anser att i det rådande investeringsklimatet är fastigheter investerarnas bästa skydd mot inflation och ekonomisk osäkerhet. Korrigeringen vi hade nyligen innebär att börsnoterad fastighet är undervärderad jämfört med de långsiktiga fördelarna, och ger en attraktiv uppsida för befintliga investerare och en gynnsam ingångspunkt för nya.
Med tanke på de risker som fortfarande gäller är ett noggrant och konservativt aktieplock viktigare än någonsin. I kombination med fokus på värde och flexibilitet för att hitta de bästa idéerna är detta det bästa sättet för investerare att förbättra sin avkastning utan att förlora nattsömnen.
Referenser
[1] MSCI ACWI Real Estate IMI index vs. MSCI All Country World Index i EUR per 23/6-2022
[2] Källa: NAREIT. Avkastning i EUR per 23/06/22
[3] Källa: Norge: OBX Real Estate GR, Sverige: Refinitiv
[4] Källa: OMX Stockholm 30 per 23/06/22
[5] Källa: NAREIT