Det var få som ville investera i Grekland, Italien, Spanien eller Argentina under 2014, 2015 och 2016. I Grekland rådde akut kris och bankkollaps. Italien präglades av bankkris, skuldkris och en rad politiska kriser. Spanien började precis se tecken på ljusning efter den fastighetsbubbla som några år tidigare utlöst stagnation och massarbetslöshet. Argentina var nära en statsbankrutt.
Men den globala fastighetsfonden SKAGEN m2:s förvaltare Michael Gobitschek tvekade inte.
Hittade ljuspunkter under kriserna
Mitt under Grexitförhandlingarna gick han till en låg prislapp in i det grekiska fastighetsbolaget Grivalia, med attraktiva tillgångar primärt i Aten.
I samband med den italienska folkomröstningen i december 2016 tog han en position i Beni Stabili – ett bolag som kämpat länge men som under en ny ledning gjort avsevärda förbättringar. Bland annat har Beni Stabili sedan dess minskat sina skulder, minskat beroendet av hyresgästen Telecom Italia, ökat andelen fastigheter i välmående Milano. Något de har belönats rikligt för.
I Spanien avvaktade SKAGEN m2 något då i princip alla bolag gått omkull och bankerna ägde tillgångarna. Där köpte fonden Inmobiliaria Colonial (det enda fastighetsbolag som överlevde finanskrisen) och Axiare, som båda haft en fantastisk utveckling de senaste åren. Dessutom fyndade de bolaget Melia Hotels som nu rider på den starka turistvågen.
Kvalitet till lågt pris
– I Inmobiliaria Colonials fall fick vi även det bästa i termer av kvalitet och utmärkta lägen i Paris på köpet. Bolaget köptes med stor potential men till en modest prislapp i förhållande till risk och kvalitet, berättar Michael Gobitschek.
I Argentina köpte fonden in sig i IRSA, även här ett kvalitetsbolag till lågt pris. IRSA äger bland annat kommersiella fastigheter i Argentina. Det finns en stor landreserv i centrala Buenos Aires som bolaget äger, med andra ord finns stor potential som kan utvecklas i takt med att den politiska ledningen för en mer reformvänlig politik och att Argentinas ekonomi nu håller på att förbättras.
– Fastigheterna i dessa grekiska, italienska, spanska och argentinska bolag har det gemensamt att de är belägna i centrala delar av tillfälligt plågade världsstäder och handlades till en kraftig rabatt. Det handlar om att ha tålamod och leta efter ljuset i tunneln och akta sig för tåget, säger Michael Gobitschek.
Hållbarhet lönsamt
Fonden har stort fokus på hållbarhet och arbetar med så kallad positiv screening i analysstadiet, det vill säga aktivt väljer in de bolag som arbetar med hållbarhet.
– De fastighetsbolag som kommit långt med sitt hållbarhetsarbete eller använder certifierade byggnader är de som kan ta ut högst hyror och har lägst kostnader och därmed blir vinnare över tiden.
Inmobiliaria Colonial, till exempel, har 90 procent energicertifierade byggnader i sin portfölj. Även Beni Stabili planerar en kraftigt ökad andel certifierade byggnader som ett av de viktigaste kriterierna för intern styrning.
Dessutom röstar SKAGEN m2 i 100 procent av fallen när det gäller frågor om bolagsstyrning.
– Förbättrad bolagsstyrning är en hållbarhetsfråga som direkt kan frammana bättre resultat i ett bolag. Och eftersom vi kontinuerligt screenar alla innehav både internt och externt har vi än så länge varit förskonade med etiska problem med något av våra innehav, säger Michael Gobitschek.
Bolag som själva skapar tillväxt
En annan viktig framgångsfaktor är att SKAGEN m2 tidigt gått in i bolag som haft ett aktivt förhållningsätt till sina tillgångar. Genom bland annat renovering och annan utveckling har de kunnat påverka sin tillväxt utöver den normala hyrestillväxten. I många fall har det varit en god affär istället för att förvärva högt prissatta tillgångar.
Sedan två år har det burit frukt. Många bolag som inte arbetat aktivt med att förädla sitt bestånd har däremot blivit straffade vid långränteuppgångar. Under många år med räntenedgångar, som pressat ner avkastningskraven, har det i princip räckt att sitta med en fastighet som ökar i värde.
– Den tiden är snart förbi och värden måste även skapas genom ökade intäkter eller minskade kostnader, säger Michael Gobitschek.
Hela världen som spelplan
– Fondens stora edge är att vi har hela den globala fastighetsmarknaden och alla fastighetssegment som spelplan. Fastigheter är till stor del lokalt betingat och det som händer i städer, länder och regioner spiller inte nödvändigtvis direkt över till andra platser. Detta gör att vi kan hitta felprissättningar eller värde i olika delar av världen tid efter annan.
Ett bra exempel är finska Sponda som under sommaren förvärvades av världens största fastighetsinvesterare, amerikanska Blackstone. SKAGEN m2 hade lämpligt nog tagit en stor position i detta undervärderade bolag under våren. Sponda är ett bra exempel på geografiskt arbitrage som fonden utnyttjade – Helsingfors mot Stockholm. Det förstnämnda handlades till stor rabatt mot substans medan liknande bolag i Stockholm till substans eller över.
Låga räntor, högre hyror
Ännu en orsak till att SKAGEN m2 gått starkt är de rådande låga räntorna. Parat med den god hyrestillväxt har det skapat gynnsamma förutsättningar för fastigheter på många håll i världen.
I tillägg har fastighetsbolagen generellt sett starka balansräkningar med krympande skulder. I takt med att tillgångsvärdena stiger och blir "för dyra", ser många bolag dessutom över kapitalallokeringen genom att ge högre utdelning eller aktieåterköp vid rabatt på substans, vilket är positivt för aktieägarna. Ett sådant exempel är det nya innehavet Cheung Kong Properites som är kraftigt undervärderat och köper tillbaka aktier.
Starkt bidragande är också långsiktiga så kallade megatrender, såsom urbanisering, ökat välstånd och ett stigande antal singelhushåll som eldar på fastighetsmarknaden globalt.
Läs vidare:
Årets bästa fastighetsfond heter SKAGEN m2 (nov 2016)
Hållbara och ansvarsfulla investeringar i SKAGEN
Alla bolag i aktiefonden SKAGEN m2:s portfölj